L'intérêt du bail notarié et la saisie sur salaire du locataire
La réforme récente, effective depuis le 1ᵉʳ juillet 2025, facilite considérablement la gestion des impayés pour les bailleurs en permettant une saisie directe des rémunérations sans passer par une autorisation judiciaire préalable. Cette avancée législative met en lumière l'avantage d'opter pour un bail notarié titre exécutoire.
Avec un bail notarié, les bailleurs bénéficient d'une copie exécutoire, ce qui leur permet d'engager rapidement et efficacement une procédure de saisie en cas d'impayés. Contrairement aux procédures judiciaires traditionnelles, souvent longues et complexes, le bail notarié simplifie le processus. Dès la signature du bail chez le notaire, le bailleur obtient les documents nécessaires concernant l'employeur du locataire, tels que les fiches de paie et le contrat de travail. En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut immédiatement initier une saisie des rémunérations avec l'aide d'un commissaire de justice, sans avoir à attendre une décision de justice.
De plus, le bail notarié offre une sécurité juridique renforcée grâce à la caution solidaire souvent incluse dans les baux d'habitation. Cette caution ajoute une couche supplémentaire de protection pour le bailleur. Par ailleurs, les notaires fournissent des conseils précieux et une solennité lors de la réception des actes authentiques, ce qui profite à la fois aux bailleurs et aux locataires.
En résumé, le bail notarié titre exécutoire représente une solution optimale pour les bailleurs. Il permet non seulement de récupérer plus rapidement les loyers impayés, mais aussi de bénéficier d'une sécurité juridique accrue et de conseils professionnels, rendant ainsi la gestion locative plus sereine et efficace.
Nouvelle donation avec abattement de 100 000 euros: un dispositif temporaire
.Exonération temporaire en faveur des dons de sommes d’argent affectées à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement ou à des travaux de rénovation énergétique (article 790A Bis du CGI- loi 2025-127)
DPE collectif : entrée en vigueur le 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant entre 2 et 49 lots
Entrée en vigueur du DPE collectif le 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant entre 2 et 49 lots
Cette obligation s’applique à tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Elle s’applique aux immeubles en monopropriété et aux copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024 ainsi qu’aux immeubles en monopropriété et aux copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots depuis le 1er janvier 2025.
Observation : Le texte ne vise pas que les copropriétés et s’applique aussi aux bâtiments d’habitation collective. Le bâtiment d’habitation collectif est défini comme un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant strictement plus de deux logements partiellement ou totalement superposés (définition donnée par l’article 2 de l’arrêté du 31 mars 2021 ayant fixé les nouvelles règles du DPE pour les bâtiments ou parties de bâtiments d’habitation).
Cette obligation s'applique, à compter du 1er janvier 2026 pour les copropriétés comprenant entre 2 et 49 lots.
Le DPE accompagnant le bâtiment d’habitation collective est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf lorsqu’il est établi après le 1er juillet 2021 et permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L.173-1-1 du CCH.
A noter :
- Pour la Martinique, la Guadeloupe, la Guyane, la Réunion et Mayotte, la date d’application est le 1er janvier 2028.
Pour une terrasse sur pilotis de moins de 20 m², accolée à une maison existante :
- Si l’emprise au sol créée est supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² :
- Une déclaration préalable est nécessaire, que la commune ait ou non un PLU, hors cas particuliers de secteurs protégés pouvant imposer un régime plus lourd.
- Si l’emprise au sol créée est inférieure ou égale à 5 m² : En principe, pas d’autorisation d’urbanisme (dispense de formalité), sous réserve de ne pas être en secteur protégé et de respecter les règles d’urbanisme applicables.
- Si la terrasse est en réalité une simple terrasse de plain-pied (sans surélévation significative, au niveau du terrain naturel) : Elle est souvent considérée comme un simple aménagement du sol, généralement dispensé de formalité, mais il faut vérifier le PLU local
Ce qu’il est prudent de faire concrètement
- Vérifier dans votre mairie ou sur le site de la commune :
- s’il existe un PLU ou un document d’urbanisme,
- si votre terrain est en secteur protégé.
- Calculer précisément :
- la surface d’emprise au sol de la terrasse (projection horizontale du plateau + poteaux).
En pratique, si votre terrasse sur pilotis fait plus de 5 m² et moins de 20 m², partez du principe qu’une déclaration préalable sera exigée et préparez un dossier en ce sens
Terrasse sur pilotis de moins de 20 m² : quelle autorisation d’urbanisme ?
La loi visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes a été publiée
La loi n° 2026‑248 du 7 avril 2026 est entrée en vigueur le 8 avril 2026, lendemain de sa publication au Journal officiel n° 0083.
Les nouvelles règles s’appliquent :
- aux successions ouvertes à compter de cette date pour ce qui concerne la vacance et la curatelle
- aux indivisions et procédures de partage judiciaire introduites après le 8 avril 2026, ainsi qu’aux procédures en cours lorsque le texte le prévoit ou lorsque la mesure est purement procédurale (sous réserve des principes généraux de non‑rétroactivité).
Apports de la loi 2026‑248 : fluidifier la sortie de l’indivision
Article 5 – Renforcement des pouvoirs du juge de l’indivision (C. civ., art. 815‑6)
L’article 5 de la loi renforce le rôle du juge en matière d’indivision en modifiant l’article 815‑6 du code civil.
Dans la continuité de la jurisprudence (TJ Narbonne 24‑6‑2025), le texte :
confirme que le président du tribunal judiciaire peut prescrire toutes mesures urgentes requises par l’intérêt commun, y compris autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque l’autre est source de blocage et que le bien se dégrade ;
précise les critères d’intervention : urgence, intérêt commun de l’indivision, comportement de blocage d’un ou plusieurs indivisaires ;
- encadre la procédure par la référence à la procédure accélérée au fond (CPC art. 1380), permettant une décision plus rapide.
- Conséquence pratique :
- Un indivisaire de bonne foi, confronté à un coïndivisaire qui refuse systématiquement la vente, peut obtenir plus aisément du juge l’autorisation de vendre seul le bien, dès lors que la vente est dans l’intérêt de tous (par exemple pour éviter que la maison ne perde de la valeur ou ne nécessite des travaux coûteux).
Article 6 – Clarification des règles de partage et d’action en partage (C. civ., art. 840)
L’article 6 modifie l’article 840 du code civil, qui encadre le droit au partage.
Les objectifs sont :
- rappeler que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, principe fondamental du droit des successions ;
- simplifier les conditions d’exercice de l’action en partage judiciaire, notamment lorsque certains indivisaires sont introuvables, inactifs ou à l’étranger ;
- mieux articuler l’action en partage avec les mécanismes de représentation des indivisaires défaillants (mandataire désigné par le juge sur le fondement de l’article 841‑1).
Conséquence pratique :
- Les héritiers qui souhaitent sortir de l’indivision disposent d’un cadre plus clair pour saisir le juge et obtenir l’ouverture des opérations de partage, même si certains cohéritiers ne coopèrent pas.